Oft gefragt

Darf die Verwaltung Auskünfte an Kaufinteressenten erteilen?

Unterlagen wie die Teilungserklärung, Protokolle etc. können nur dem veräußernden
Eigentümer ausgehändigt werden. Auskünfte werden daher nur über den veräußernden Eigentümer
erteilt.

Darf die Verwaltung Auskünfte an Mieter erteilen?

Das Rechtsverhältnis besteht zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümergemeinschaft. Da
das Mietverhältnis den Wohnungseigentümer bzw. Sondereigentümer und den Mieter
betrifft, dürfen von der Verwaltung keine Auskünfte an Mieter erteilt werden. Diese
können nur über den jeweiligen Eigentümer, d.h. Vermieter erfolgen. Ansprechpartner des
Mieters ist daher immer der Vermieter.

Was heißt die Versammlung ist „nicht öffentlich“?

Erforderlich ist die ungestörte Abhaltung der Versammlung unter Ausschluss Dritter. Teilnehmen an der Wohnungseigentümer­versammlung dürfen daher nur im Grundbuch eingetragene Wohnungs­eigentümer bzw. deren Bevollmächtigte. Dabei sind die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung zu evtl. Vertretungsbeschränkungen zu beachten. Ggf. dürfen bei berechtigten Interesse wie z.B. bei hohem Alter oder Gebrechlichkeit eines Wohnungseigentümers auch Dritte oder auch Fachleute wie Architekten oder Rechtsanwälte teilnehmen.

An wen darf ich als Eigentümer Vollmacht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung erteilen?

Jeder Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, sich durch jeden beliebigen
Dritten in der Ausübung seines Stimmrechts und damit in der Teilnahme an der
Wohnungseigentümerversammlung vertreten zu lassen. Sind Eheleute gemeinsam- zur ideellen
Hälfte- Eigentümer ihrer Wohnung können sie gemäß
§ 25 Abs.2 WEG ihr Stimmrecht nur gemeinsam ausüben. Ggf. darf nur an den Ehegatten, einen anderen
Wohnungseigentümer, an den Verwalter oder andere in der
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Berechtigte eine Vollmacht erteilt werden.

 

Jeder Eigentümer sollte vor Vollmachtserteilung die
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung lesen!

Wonach richtet sich das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung?

Nach § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Zahl der in seinem
Eigentum stehenden Wohnungen und unabhängig der auf seine Wohnung entfallenden
Miteigentumsanteile eine Stimme. (Kopfprinzip) Diese Regelung kann durch die
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abbedungen werden. Danach kann sich das
Stimmrecht nach der Höhe der Miteigentumsanteile oder nach der Zahl der Wohnungen richten.
(Anteils-/Wert- oder Objektprinzip)

Hat der Nießbraucher das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung?

Das Stimmrecht ist unlösbar mit dem Eigentumsrecht verbunden. Daher steht das Stimmrecht
jedem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zu. Auch im Fall der Belastung des
Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch hat der Eigentümer das Stimmrecht und nicht der
Nießbraucher.

Sind Fenster Gemeinschaftseigentum?

Fenster sind grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum. In einigen
Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen sind sog. Kostentragungsregelungen
festgehalten. Danach hat der Sondereigentümer die Kosten der
Instandsetzung/Instandhaltung der Fenster oder evt. auch nur der Fensterscheiben zu
tragen.

 

Also auch hier gilt: Jeder Eigentümer sollte immer die
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung lesen.

Muss ich als Eigentümer auch bei Leerstand Hausgeld zahlen?

Viele Kostenpositionen sind von der Belegung unabhängig. Enthält die
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung keine Regelungen, sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG die
Kosten und Lasten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Auf der Eigentümerversammlung
wird jedes Jahr ein Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftsplan
beschlossen, der die Zahlungsverpflichtungen jedes Eigentümers als Anspruchsgrundlage begründet.
Die Zahlungen sind bei den Verbrauchskosten (wie Wasser- und Heizkosten)
nach dem Vorjahresverbrauch eingestuft. Das beschlossene Hausgeld ist daher auch bei Leerstand zu zahlen.

Welchen zusätzlichen Aufwand hat die Verwaltung bei Wohnungsverkäufen?
  1. Prüfung des Kaufvertrages durch den Verwalter daraufhin, ob evt. Sonderregelungen beachtet
    werden müssen z.B. Nießbrauch, Wohnrecht, Sonderzahlungen etc.
  2. Einholung einer Auskunft über den Erwerber.
  3. Abfragen und Kontrolle des Hausgeldkontostandes des Verkäufers.
  4. Weiterleitung des Kaufvertrags und des Verwalternachweises (Niederschrift der entsprechenden
    Versammlung an den Notar zwecks Erteilung der Zustimmungserklärung nach § 29 Grundbuchordnung
    und Veranlassung von evt. Beglaubigungen). Terminvereinbarung mit dem Notar und Fahrt zum Notar,
    damit die Unterschrift im Namen der Eigentümergemeinschaft geleistet und beglaubigt werden kann.
  5. Buchhalterische Erfassung des Verkaufes einschließlich Einrichtung eines neuen Kontos
    für den Käufer mit Erfassen aller Stammdaten (z.B. Personenbelegung)
  6. Schreiben eines Briefes an den Käufer bezüglich der Übernahme und Information an den
    Verwaltungsbeirat und ggf. Hausmeister.
  7. Änderung der Eigentümerliste mit Aufnahme von Anschriften von Verkäufer und Käufer
    mit Telefonnummern, Faxnummern, E-Mail-Adressen, ggf. Mitteilung von Namen des
    Mieters, Schlüsselhinterlegung
  8. Versand eines Formulars für eine Einzugsermächtigung, Einrichtung der neuen
    Lastschrift, ggf. rückwirkender Einzug, Löschung der Einzugsermächtigung des Verkäufers
  9. Ggf. Veranlassen der Ablesungen von Heizung, Wasser etc.
Dürfen Bäume ohne weiteres gefällt werden?

Das Fällen von Bäumen ist grundsätzlich eine bauliche Veränderung und bedarf daher eines einstimmigen Beschlusses, es sei denn es geht von den Bäumen eine Gefahr aus (Baum ist krank, daher Standsicherheit gefährdet, zu dicht an der Hausfassade etc.).

Was ist bei der Abwicklung von Versicherungsschäden zu beachten?

Die Abwicklung von Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum obliegt der Verwaltung. Der Verwalter hat aber weder aus versicherungs- noch wohnungseigentumsrechtlichen Gründen die Kompetenz, Schäden im Sondereigentum abzuwickeln. Dies gilt im Grundsatz auch, wenn der Schaden vom Gemeinschaftseigentum ausging. Daher können und dürfen wir uns nicht mit der Abwicklung von Schäden in Ihrer Wohnung befassen. Als besonderen Service können wir Ihnen jedoch einen Weg zur Schadensabwicklung über das von uns eingeschaltete Versicherungsmaklerunternehmen INCON GmbH & Co. Assekuranz KG aufzeigen. Bitte sprechen Sie uns dazu an.

Kann die Verwaltung vor Erteilung der Verwalterzustimmung vom Veräußerer verlangen, dass dieser vom Erwerber Unterlagen zur Solvenz und Bonität des Erwerbers vorlegt?

Bei umfassenden Fassadensanierungen mit erheblichem Kostenvolumen kann der Verwalter solche Unterlagen verlangen, wie das Landgericht Köln im Jahr 2014 entschieden hat.